□  文昱洲

      长期以来，不动产因其价值高、流动性弱、权属登记复杂等特点，难以有效纳入慈善信托范畴，成为制约公益捐赠多元化发展的瓶颈。不少爱心人士虽有将房产等不动产用于慈善的意愿，但受限于信托财产登记制度缺失、流程衔接不畅等难题，往往只能选择直接捐赠或遗嘱继承等传统方式，难以实现公益意愿的长效落地。近年来，随着慈善法修改完善、多地不动产信托登记试点有序推进，不动产慈善信托从制度探索走向实践落地，让大量“沉睡”的不动产焕发公益活力，推动我国慈善事业从“资金捐赠”向“资产捐赠”多元化转型。

创新试点打通登记壁垒

      2024年，新修改的慈善法进一步完善了慈善信托制度框架，为不动产等非资金财产纳入慈善信托提供了法律依据；同年，北京率先出台全国首个不动产信托财产登记试点通知，通过明确登记流程、设置专项标识等举措，打通了不动产信托登记的“最先一公里”，为全国试点提供了“首都样本”。2025年5月，上海市委金融办等六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，明确了不动产信托登记的定义、适用范围和办理流程，要求在不动产权证书和登记簿附栏注记信托相关信息，实现信托财产与受托人自有财产的有效隔离，为“房产装入慈善信托”打开了关键窗口。

      紧随其后，杭州、广州、厦门、苏州等多地纷纷跟进试点，形成了差异化探索、协同推进的良好格局。作为浙江唯一的慈善信托专项改革试点城市，杭州早在2022年就出台相关指导文件，明确预备案的信托财产登记方式，并于2023年落地全国首单全流程规范化不动产慈善信托——“桐庐县不动产慈善信托”，创新采用“双重登记制”和“预备案”模式，实现信托财产登记与不动产权属登记同步完成，有效破解了产权混淆难题。如今，杭州市各大不动产登记企业专窗已全面开通“不动产慈善信托财产登记”服务，通过简化流程、取消网签备案等举措，大幅压缩办理时长，已撬动公益资产数百万元，真正打通了不动产慈善信托登记的“最后一公里”。

标杆案例彰显公益价值

      各地试点实践中，一系列具有标杆意义的案例相继落地，生动诠释了不动产慈善信托财产登记的公益价值。上海“柯倩慈善信托”的落地，便是遗嘱与不动产慈善信托结合的典型范例。2010年，时年82岁的退休教师柯倩立下遗嘱，决定将名下唯一房产设立慈善信托，身故后变卖资金全部用于困难儿童教育事业。2020年老人离世后，因制度衔接难题，这份遗愿迟迟未能落地。直到2025年末，借助上海不动产信托登记试点政策，“柯倩慈善信托”经备案正式生效，跨越15年的爱心终于得以延续。

      北京的试点实践则聚焦民生需求，实现了多元场景的创新突破。2025年，中国外贸信托公司为昌平区一位中年市民专业化定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，根据其意愿将信托收入的50%定向用于慈善捐赠，构建了“不动产+慈善+养老+传承”四位一体的信托服务模式。苏州也于2025年落地江苏省首单不动产服务信托，创新融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性，既满足委托人的养老需求，又实现了对流浪动物保护的长期公益支持。

不动产慈善信托的独特价值

      与直接捐赠、普通遗嘱继承等传统方式相比，不动产慈善信托凭借独特优势，成为大额、长期公益捐赠的优选模式。业内普遍认为，这种模式弥补了传统公益传承的短板，其价值主要体现在三个方面。

      一是完善的监督机制实现善款“身故后可控”。直接捐赠流程简单，但捐赠人去世后无法监督财产使用，存在善款滥用风险；普通遗嘱继承难以约束遗产的公益用途。而慈善信托构建起“强制公开+精准监管+社会监督”的立体化体系，让委托人的意愿在身故后依然得到刚性保障。

      二是专业管理实现资产保值增值，适配大额不动产需求。不动产价值高、流动性弱，直接捐赠易导致财产一次性消耗或闲置，难以发挥长期公益效能。而信托机构等受托人具备专业的资产管理能力，可通过出租、合理处置等方式对不动产进行长期运营，在保障资产安全的前提下实现保值增值，持续产生公益收益。

      三是灵活的架构支撑复杂慈善目的，实现委托人的长远意愿。直接捐赠多为一次性、单一用途，难以满足分阶段、多领域、长期化的慈善规划；普通遗嘱继承也难以设定复杂的公益执行规则。而慈善信托可根据委托人的指示，灵活设计受益对象、资金用途、分配节奏等条款，甚至可根据实际需求调整帮扶方式，让长远公益愿景得以完整延续。

      随着试点的不断推进，不动产慈善信托的运营模式也在持续优化，“慈善组织+信托公司”的双受托人模式日益普及，成为大额不动产慈善信托的主流选择。这种模式通过专业分工实现优势互补，信托公司凭借金融专业能力，负责不动产管理、资产保值增值、资金安全运营等核心事务；慈善组织依托公益项目经验，负责慈善项目落地、受益人筛选、公益活动执行等具体工作，形成“信托公司管钱、慈善组织管事”的完整闭环。在法律责任层面，双受托人需承担连带责任，既强化了双方的相互监督，也为委托人、受益人提供了更坚实的保障。

破解堵点，开拓捐赠新路径

      数据显示，我国慈善信托正迎来快速发展期。据中国信托业协会披露，截至2025年末，我国慈善信托累计备案数量达2757单，累计备案规模102.31亿元，首次突破百亿元大关。随着不动产信托登记试点的扩容提速，不动产等非资金财产正逐步成为慈善信托的重要组成部分，为慈善信托规模增长注入新动力。与此同时，慈善信托的覆盖领域持续拓展，从传统的扶贫济困、教育助学，延伸至生态保护、动物救助、特殊群体照护等多个领域，形成了多元协同的公益生态。

      尽管不动产慈善信托财产登记已取得显著进展，但行业发展仍面临一些堵点难点。例如部分地区要求另行签订信托合同、变更遗嘱执行人为委托人，虽未影响公益效果，但可能增加不必要的流程环节，影响落地效率。专家建议，后续可在实践中进一步探索更简洁高效的程序安排，结合各地试点经验，细化登记流程、明确税收政策，推动制度不断完善。

      从上海的“柯倩慈善信托”到杭州的不动产登记专窗，从北京的“四位一体”模式到苏州的多元融合实践，不动产慈善信托财产登记正以创新之力，打破传统公益捐赠的局限，让更多“沉睡”的不动产转化为长效公益资产。在政策护航、行业发力、社会参与的多方合力下，这条公益捐赠新路径将不断拓宽，为我国慈善事业高质量发展注入持久动力。